Переустройство квартир в многоквартирных домах: разъяснение законодательства

В органы прокуратуры Приднестровской Молдавской Республики нередко поступают обращения граждан относительно законности проведения их соседями ремонтных работ, связанных с переустройством квартир многоквартирных домов, в том числе панельного типа.

По результатам проводимых по таким обращениям проверок в 2021 году прокуратурой города Тирасполь неоднократно вносились протесты на решения государственной администрации об утверждении актов приемочной комиссии по приемке в эксплуатацию самовольно переустроенных квартир, как на противоречащие строительным нормам и правилам, и действующему законодательству.

Принятие прокурором таких мер обусловлено в первую очередь тем, что самовольное переустройство квартир запрещено при любых условиях.

Разъяснение терминов

Согласно статье 2 Жилищного кодекса ПМР самовольным переустройством является производство строительных и монтажных работ по реконструкции, перепланировке, переоборудованию в отсутствие согласованного и утвержденного в установленном порядке архитектурного проекта и без разрешения на осуществление работ по переустройству или с нарушением архитектурного проекта переустройства.

Переустройством помещений является выполнение работ, связанных с осуществлением перепланировки, переоборудования и (или) реконструкции помещений с сохранением или изменением общей площади помещения.

Перепланировка помещений – это проведение строительных работ в одном или нескольких смежных помещениях  здания в целях изменения эксплуатационных свойств помещений при сохранении общих технико-экономических показателей в пределах параметров объекта переустройства с сохранением общей площади жилого дома (квартиры), требующих изменения инвентаризационно-технической документации.

К перепланировке относятся: перенос и разборка перегородок, перенос и устройство дверных проемов; разукрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений;  ликвидация темных кухонь и входов в кухни через жилые помещения; устройство или переоборудование существующих тамбуров и др.

Переоборудование помещений – изменение помещения (помещений), связанное с изменением его (их) функционального назначения, полной или частичной заменой внутренней системы технологического и (или) инженерного оборудования, необходимого для жизнеобеспечения, эксплуатации, требующих внесения изменений в инвентаризационно-техническую документацию.

К переоборудованию помещений относят: установку бытовых электроплит взамен газовых плит; перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов; устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, вентиляционных каналов, прокладку новых или замену существующих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, «джакузи», стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.

Реконструкция помещения – проведение строительных работ, связанных с сохранением или изменением функционального назначения объекта, направленных на повышение эффективности его использования, а также проведение работ, связанных с созданием встроенно-пристроенного объекта капитального строительства, не представляющего собой самостоятельного конструктивного целого и имеющего общее внутридомовое сообщение, требующих изменения инвентаризационно-технической документации.

К реконструкции относятся: строительство балконов, лоджий, эркеров; устройство надстроек здания, в том числе мансардных этажей, влекущих изменение высоты зданий и сооружений.

Ответственность за переустройство без разрешения

За выполнение работ по переустройству помещений без предварительного получения соответствующего разрешения на их проведение законодательством установлена административная ответственность в виде штрафа. Размер штрафа: на граждан – от 50 до 450 РУ МЗП, на должностных лиц – от 100 до 600 РУ МЗП, на юридических лиц – от 350 до 1 500 РУ МЗП. Кроме того, на нарушителей в судебном порядке может быть возложена обязанность приведения переустроенного помещения в первоначальное состояние, как того требует пункт 1.7.4 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Приказом Министерства экономического развития ПМР от 24 июня 2004 года № 413 «Об утверждении «Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».

Таким образом, изменения, вносимые в планировку квартиры, обязательно нужно предварительно согласовывать.

Порядок предварительного согласования

Жилищным кодексом ПМР и Законом ПМР «Об архитектурной деятельности» предусмотрена необходимость предварительного согласования проведения таких работ с государственной администрацией города (района). Для этого нанимателю, арендатору или собственнику, желающему переустроить жилое помещение, необходимо иметь архитектурный проект либо план-схему переустройства, выполненные в соответствии с архитектурно-планировочным заданием архитектором, имеющим право на архитектурную деятельность.

Правительством Приднестровской Молдавской Республики (Постановление Правительства ПМР от 12.12.2018 г. № 442) утвержден Регламент предоставления государственными администрациями городов (районов) Приднестровской Молдавской Республики государственной услуги «Выдача Решения о разрешении на строительство объекта (реконструкцию, перепланировку, переустройство)». Указанный Регламент устанавливает стандарт предоставления этой государственной услуги, состав, последовательность и сроки выполнения административных процедур (действий), требования к порядку их выполнения, формы контроля за исполнением Регламента, досудебный (внесудебный) порядок обжалования решений и действий (бездействий) должностных лиц, ответственных за выдачу соответствующего Решения. Заинтересованным лицам следует учитывать положения этого Регламента при обращении за указанной услугой.

Ряд работ допускается выполнять без разрешения 

В свою очередь, действующим законодательством ПМР определен перечень работ, не относящихся к перепланировке, переоборудованию и реконструкции помещений в жилых домах. К таким работам согласно пункту 60 Положения «О порядке переустройства помещений в жилых домах» (приложение к Приказу Министерства экономического развития ПМР от 21.10.2003 г. № 958) относятся:

— объединение ванной комнаты и санузла в единое помещение или разделение совмещённого санузла без увеличения площади санитарного узла за счёт уменьшения площади не жилой части квартиры;

— устройство или разборка встроенных шкафов и антресолей, не образующих самостоятельных помещений, площадь которых подлежит техническому учёту, а также производство зонирования помещений из легких конструктивных материалов без увеличения нагрузок на перекрытия или из элементов, носящих декоративный характер;

— разборка конструкций печного отопления в жилом фонде старой застройки;

— монтаж (демонтаж) заполнений дверных и оконных проемов.

— перенос столярных изделий (если их перемещение не связано с перемещением инженерных сетей);

— демонтаж подоконной части (за исключением домов панельного типа и домов состоящих из железобетонных блоков).

Указанные работы выполняются без разрешения на проектирование, строительство и не подлежат дополнительному вводу в эксплуатацию. При учёте и регистрации данных изменений организация технической инвентаризации, выполняя обмеры в помещениях, проверяет соответствие произведённых изменений перечню видов работ, установленных вышеназванным Положением. В случае признания фактических изменений в помещениях соответствующими пункту 60 Приложения к Приказу, организацией технической инвентаризации вносятся изменения в технический паспорт и в учётную документацию организации технической инвентаризации. Осуществлять на безвозмездной основе регистрацию и учёт изменений в помещениях в установленном выше порядке вправе только организации технической инвентаризации, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

Запреты для домов панельного типа 

Отдельное внимание следует уделить переустройству в многоквартирных домах панельного типа. Главной опасностью, с учетом особенности домов панельного типа, является панельная конструкция дома, в котором находится помещение, подлежащее реконструкции (перепланировке). Элементами подобного здания являются связанные между собой панельные блоки. При нарушении целостности одного из них возможно разрушение нескольких этажей или полностью здания. Такие действия могут причинить вред имуществу, здоровью и даже жизням граждан и могут повлечь помимо административной и уголовную ответственность.

Действующим законодательством запрещается перепланировка помещений в жилых домах панельного типа, затрагивающая:

— изменение конструктивных характеристик надежности и безопасности здания;

-устройство трапов в ванных, душевых помещениях и туалетах в многоквартирных жилых домах;

— перенос кухни в жилую комнату, размещение туалетов над жилыми помещениями смежного помещения или обустройство ванной комнаты в кухне.

Таким образом, граждане, осуществившие перепланировку квартиры в панельном доме в нарушение строительных норм и правил, приведшую к изменению конструктивных характеристик надежности и безопасности дома, не смогут ее узаконить ни при каких обстоятельствах.

Кроме того, лицам, осуществившим самовольную перепланировку квартиры в панельном доме, в судебном порядке может быть вменено в обязанность приведение в первоначальное состояние квартиры либо проведение работ по укреплению конструкции дома. Собственник квартиры, который провел ее самовольную реконструкцию (перепланировку), впоследствии может понести значительные материальные затраты, связанные с административным наказанием и выполнением указанных работ.

Начальник отдела общего надзора

прокуратуры г. Тирасполь

Т.И. Бурдюжа